首页 资讯动态正文

房地产信托投资基金-知识介绍

房地产信托投资基金

房地产投资信托是房地产证券化的重要手段,起源于美国,最早出现于1962年。它被明确定义为持有房地产、抵押贷款相关资产或这两种资产的封闭式投资基金。意在让中小投资者以较低的门槛参与房地产市场,获得房地产市场交易、租金和升值带来的收益。


在国际上,房地产投资信托(REITs)是通过发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者资金的信托基金,由专门的投资机构进行管理,将综合投资收益按比例分配给投资者。与我国纯私募的信托产品不同,国际意义上的REITs本质上等同于基金,少数是私募,但绝大多数是公募。REITs可以封闭,也可以在市场上交易,类似于中国的开放式基金和封闭式基金。


【发展历史】

世界上第一个房地产投资信托基金于1960年诞生于美国。像上世纪六七十年代的其他金融创新一样,REITs的诞生就是为了逃避监管。随着美国政府正式允许符合一定条件的REITs免征所得税和资本利得税,REITs已经成为美国最重要的金融工具。美国约有300家REITs在运营,管理资产总额超过3000亿美元,其中近三分之二在全国证券交易所上市交易。


【发展形势】

调查数据显示,房地产贷款在金融机构新增资产中的占比快速提升,约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持,已成为高度依赖银行业的行业。国家推出了一系列宏观调控,银行采取了一系列政策性信贷收紧政策,暴露出房地产融资渠道单一的弊端。因此,构建渠道多元化、效率高、风险分散的房地产金融成为我国房地产开发亟待解决的问题。中国的房地产投资信托正是因为国家加强了对房地产公司信贷资金的管理。在政策的压力下,房地产公司与信托投资公司合作,保证资金链,从而促进房地产投资信托的发展。

在组织形式上,我国的房地产投资信托都是契约型的,即信托投资公司推出信托计划,然后投资者与信托公司签订信托合同,每个信托公司认购金额最低(按照规定最低为5万元)。

从组织形式来看,公司型存在基金管理人与股东之间信息不对称、股东权益保护难、双重税负(公司所得税和股东分红个人所得税)等不足。但契约式由于所有权和收益权分离,使得信托财产相对独立,资金收益可以受到法律保护。另外,契约型只需要缴纳一次税,可以提高基金收益。作为美国成熟的REITs市场,它主要是公司化的。考虑到我国早期REITs的发展应着眼于稳定性和降低风险的可能性,我国在早期应采用契约模式。虽然不利于资金的扩张,但可以保证资金的相对稳定,不会因投资者退出而解散或削弱。


【发展优势】

REITs具有其他投资产品所不具备的独特优势。一是REITs的长期收益是由其投资的房地产价值决定的,与其他金融资产相关性低,波动性相对较低,在通货膨胀时期具有保值功能;第二,可以避免双重征税,没有最低投资资本要求;第三,REITs必须按照规定将收益的90%作为股息进行分配,让投资者获得相对稳定的即期收益;第四,在美国,REITs的业务通常仅限于房地产的买卖和租赁,按照转售证券计算纳税,即大部分利润直接分配给投资者,公司不征收资本利得税;第五,中小投资者即使资金不多,也可以用很少的钱参与房地产投资。第六,由于REITs股票基本在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,具有较高的流动性;第七,上市REITs的信息不对称程度低于房地产直接投资,其运作由独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体直接监管。本质上,REITs属于资产证券化的一种方式。REITs有两种典型的运作模式。一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发放收益凭证,将募集资金集中用于写字楼、商场等商业地产,并以这些经营性物业产生的现金流向投资者偿还本息。二是原物业开发商将其部分或全部经营性物业资产打包成立专业REITs,以其年租金、按揭利息等收益为标的,平均分成若干股出售给投资者,再定期派发股息,这实际上为投资者提供了一种债券式的投资方式。相比之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远比传统住宅地产稳定。因此,REITs一般只适用于商业地产。此外,从REITs的国际发展经验来看,几乎所有REITs的商业模式都是收购现有商业地产并出租出去,以租金回报投资者。用于发展投资的房地产投资信托基金很少。因此,REITs不同于一般意义上的房地产项目融资。


【发展意义】

房地产投资信托基金的引入在我国发挥着非常重要的作用。

首先,引入房地产投资信托基金有利于改善我国房地产金融结构。房地产信托投资基金参与境外房地产一级市场和二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,也是促进房地产金融二级市场发展的重要手段。房地产信托投资基金直接将市场资金转移到房地产行业,是对银行间接融资的极大补充。因此,引入房地产投资信托基金将大大提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。

其次,引入房地产投资信托将有助于分散和降低系统性风险,提高金融安全性。从房地产金融的角度来看,引入具有市场信用特征的房地产信托基金,将在一定程度上提高当前房地产金融的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。

第三,房地产投资信托基金的引入将有助于清除房地产资本流通的障碍。引入房地产投资信托基金,可以避免单一融资体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定用途政策对整个市场的整体冲击,有助于缓解我国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能,因此房地产投资的收益相对稳定。